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Compra de Imóveis no Brasil para não Residentes

21/03/2010 | 2 comentários.

Ao tomar a decisão de investir em imobiliário no estrangeiro deve levar em conta diversos fatores, tais como potencial de retorno ao investimento, dinâmica e profundidade do mercado imobiliário e a sua capacidade de se manter informado sobre o seu investimento e o mercado local. No entanto, um dos principais fatores que devem nortear a sua decisão é o ambiente regulatório e processual que lhe irá (ou não) garantir a segurança do negócio e a sua própria tranquilidade.

O Brasil tem um sistema de registro de propriedade e um mercado imobiliário bem desenvolvidos e seguros. Não existindo restrições à compra de imóveis no Brasil por parte de estrangeiros, estes devem tomar algumas previdências extra para garantir que o negócio corra de forma pacífica. Neste artigo, explicamos quais os principais passos e precauções que um investidor estrangeiro deve tomar ao decidir comprar imóveis no Brasil, nomeadamente: documentação necessária para comprar um imóvel no Brasil; compra de imóveis na planta no Brasil; taxas e impostos a pagar na aquisição de imóveis no Brasil; processo de aquisição de imóveis no Brasil; transferência de dinheiro para aquisição de imóveis no Brasil; e impostos e benefícios resultantes da venda de imóveis no Brasil.


CPF (Cadastro de Pessoa Física)

Antes de comprar propriedade no Brasil, terá de obter um CPF, o equivalente ao códice fiscale italiano e que o identifica perante a Receita Federal e é usado em todas as transações financeiras. Geralmente, existem dois métodos de obter um CPF:

1) pessoalmente, no Brasil, a forma mais simples e rápida de obter um CPF. Pode fazer em uma agência dos Correios ou do Banco do Brasil, levando apenas o seu passaporte e pagando uma taxa de R$ 5,50. Terá também de fornecer um endereço para entrega do cartão de CPF, normalmente o endereço de um amigo, de um advogado ou de um solicitador servirá.

2) dirigindo-se ao Consulado do Brasil no seu país, pagando uma taxa maior (varia de país para país) para o envio do cartão para o seu país, o que demora cerca de 2 meses. Pode acelerar o processo, preenchendo antecipadamente este formulário, e levando-o preenchido e assinado ao consulado.

Assistência Legal e Assessoria

Para um estrangeiro comprar propriedade no Brasil poderá ser importante obter assistência legal, especialmente se não fala Português. É bastante comum estrangeiros serem defraudados por vendedores ou corretores de imóveis sem escrúpulos. Será, portanto, importante escolher um advogado de confiança e um corretor de imóveis devidamente registrado quando decidir comprar propriedade no Brasil. O advogado deve ser registrado na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) e o corretor deve ser registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) do estado em que se situar o imóvel.

O seu advogado, assim como um bom corretor, irão verificar se o imóvel está regular e apoiá-lo a preencher todos os requisitos legais da aquisição. Um bom serviço de assistência legal incluirá:

- verificação se da titularidade do vendedor sobre o imóvel;

- verificação da capacidade do vendedor de vender o imóvel (incluindo autorização da esposa, se for esse o caso);

- verificação da não existência de hipotecas ou ônus sobre o imóvel;

- verificação do contrato e esclarecimento das obrigações de ambas as partes;

- apoio no processo de pagamento e transferência de fundos;

- certificação de que o imóvel é registrado no seu nome.

Devido à burocracia e à quantidade de documentos envolvidos será muito difícil conseguir assegurar a autenticidade e segurança do negócio sem o apoio destes dois profissionais. Peça sempre que comprovem a sua capacidade para exercer a profissão e evite fazer negócios com profissionais não registrados nas respectivas órgãos. Desconfie de construtores que lhe asseguram que não precisa destes serviços ou que lhe recomendam um único advogado.

Compra de Imóveis na Planta

Para poder comprar imóveis na planta ou que não estejam totalmente construídos, o construtor tem de lhe apresentar diversos documentos legais. O documento chave é o Registro de Memorial de Incorporação, que são, na verdade, quinze documentos, entre os quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção.

O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será construído, e sem este registro o construtor não pode vender os imóveis na planta ou durante a sua construção. Este documento é importante pois obriga o construtor a entregar os imóveis exatamente nas condições registradas no memorial.

Mesmo se não puder verificar as legalidades do empreendimento no qual deseja adquirir um imóvel, pelo menos faça as suas pesquisas sobre a credibilidade do construtor e da agência imobiliária a quem pretende comprar o imóvel. Existem diversos relatos de estrangeiros que compraram imóveis em empreendimentos que nunca saíram da planta, com óbvios prejuízos para os mesmos.

Todo o material de marketing distribuído no Brasil para empreendimentos a construir deve mostrar o CRECI do agente que faz a divulgação e venda do empreendimento, assim como o número do Registro de Memorial de Incorporação do empreendimento a ser divulgado. Sem estes dois documentos, o empreendimento não pode ser divulgado no Brasil.

Registro de Propriedade no Brasil

O Brasil tem um sistema de registro de propriedade bem desenvolvido e seguro e é um dos únicos mercados emergentes que permitem a estrangeiros possuir 100% de uma propriedade sem ônus para o estrangeiro. A Matrícula do Imóvel é um documento legal que lista uma descrição detalhada do imóvel e onde é registrada toda a mudança de propriedade do imóvel.

No entanto, para se ser proprietário legal de um imóvel é necessário ter o registro do documento de propriedade do imóvel, ou escritura pública, registrado no cartório chamado Oficial de Registro de Imóveis. Atenção, “quem não registra não é dono”, e esta é uma situação em que muitos estrangeiros são defraudados. Deverá requisitar o registro do imóvel no momento em que marcar a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda.

Pagamento de Aquisição de Imóveis no Brasil

Um contrato de compra e venda deve ser confeccionado pelo vendedor e conter toda a informação sobre o vendedor, o comprador, a localização e as características do imóvel e a forma de pagamento. O contrato deverá ser assinado por ambas as partes, ou por seus representantes legais e as suas firmas devem ser reconhecidas em cartório. Normalmente, um sinal (entre 10% e 30%) é então pago ao vendedor para garantir que o mesmo não venda o imóvel a outra pessoa. Serão necessários pelo menos dois documentos para comprar imóveis: o CPF e o seu passaporte.

Os impostos e taxas de registro variam normalmente entre 5% e 10% do valor declarado de venda e devem ser pagos antes da assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda. Os custos dividem-se em:

- ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos”) – 2% do valor declarado da transação e deve ser pago na Prefeitura Municipal da cidade onde se localiza o imóvel;

- Escritura Pública de Compra e Venda – 1% a 1,5% do valor declarado, a pagar ao cartório onde esta for escriturada;

- Registro do Imóvel – 2% do valor do imóvel, a pagar no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde se localiza o imóvel. Nunca se esqueça deste passo: “quem não registra não é dono”.

- Custos de assessoria legal – normalmente 1% a 2% do valor de compra. Para evitar problemas, opte por ter este serviço.

- IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) – imposto anual sobre a propriedade de cerca de 0,6% do valor do imóvel. Varia conforme a Prefeitura onde se localiza o imóvel.

- Laudémio (taxa de marinha) – algumas propriedades à beira-mar estão também sujeitas ao pagamento de uma taxa a pagar à Secretaria do Patrimônio da União, normalmente 2% a 5% do valor da transação. Embora este seja um custo da responsabilidade do vendedor, normalmente o custo é passado ao comprador.

Com o registro completo e todas as taxas e custos pagos, o restante do pagamento deve ser feito ao vendedor nas condições descritas no contrato de compra e venda. Se o pagamento for realizado através de transferência internacional, o banco brasileiro receptor do dinheiro reterá o dinheiro até que o vendedor apresente o contrato de compra e venda e prove a mudança de propriedade.

Transferências de Dinheiro para Aquisição de Propriedade no Brasil

Para comprar imóveis no Brasil quando o comprador não está no país, é imperativo que os fundos sejam enviados diretamente da conta do comprador para a conta do vendedor no Brasil, de forma a que a transferência seja registrada junto ao Banco Central do Brasil. A transferência será realizada ao câmbio do dia em que o dinheiro for liberado para o vendedor (normalmente após 5 dias) e serão cobrados algumas taxas relativas à operação. O vendedor deverá apresentar o contrato de compra e venda e provar a mudança de propriedade para que o dinheiro seja liberado. Poderá ser importante ter um advogado especializado para assegurar que tudo corra sem problemas.

Tal permite ao governo registrar o seu investimento no Brasil, de forma a garantir que não existam problemas na altura de transferir dinheiro para fora do país, se decidir vender o seu imóvel no futuro. Em geral, não existem restrições à retirada de fundo do Brasil, desde que estes tenham sido registrados com o Banco Central no momento de aquisição.

Transferências de imóveis entre estrangeiros não residentes no Brasil podem ser realizadas sem registro no Banco Central, mas levantará problemas na hora de retirar o seu dinheiro do país.

Evite pagar mais que uma taxa de reserva a agências imobiliárias ou construtoras no estrangeiro e pague apenas se lhe garantirem que enviarão o dinheiro para o Brasil como sendo enviado por si. Exija sempre recibos sobre todos os pagamentos que efetuar.

Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital

Se decidir vender o seu imóvel no Brasil, o imposto de renda sobre ganhos de capital é, em geral, de 15% «, tanto para Brasileiros como para estrangeiros. Se comprou o imóvel em seu nome (e não em nome de uma empresa), existem diversas benefícios de que pode desfrutar na hora de pagar o imposto, o que poderá baixar a taxa para 5% ou 6% do lucro.

1) proprietários que tenham apenas um imóvel, cuja venda seja de até R$ 440.000 e não tenham feito nenhuma alienação nos 5 anos anteriores, estão isentos de imposto de renda sobre ganhos de capital;

2) independentemente da data ou valor da venda, se reinvestir o capital em imóveis nos 6 meses seguintes, pode reclamar todo ou parte do imposto pago na venda anterior, dependendo se o novo investimento é superior ou inferior à venda anterior;

3) também são descontados sobre o imposto sobre ganhos de capital 4% de depreciação por cada ano que possuir a propriedade.

4) benfeitorias realizadas no imóvel também podem ser descontadas na altura de calcular o imposto sobre ganhos de capital.

A Receita Federal disponibiliza o “Programa de Apuração dos Ganhos de Capital”, que o poderá ajudar a calcular o imposto devido para determinada operação de venda.

Descarregue o Guia de Compra de Imóveis no Brasil para não Residentes (pdf / 35KB).

2 Responses a “Compra de Imóveis no Brasil para não Residentes”

  1. Eurico baltazar diz:

    Caros Srs.

    Informação clara e objetiva.

    Falta saber se investidor estrangeiro(nacional português),aposentado, comprando casa no Brasil pode fixar residência e obter concessão de visto de permanência.
    Serão V.Sras tão amáveis em prestar-me essa informação.
    Melhorescumprimentos

  2. Nuno Sobral diz:

    Prezado Sr. Eurico, a aquisição de imóvel não garante ao estrangeiro visto de permanência. No entanto, estrangeiro aposentado pode requerer visto permanente se comprovar poder transferir mensalmente para o Brasil um montante igual ou superior a R$ 6 mil (em moeda estrangeira). Nesse visto incluem-se dois dependentes do estrangeiro aposentado.

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